Главная arrow Бизнес планирование arrow Начисление износов при массовой оценке имущественного комплекса
Начисление износов при массовой оценке имущественного комплекса

Начисление износов при массовой оценке имущественного комплекса

 

 

Под массовой оценкой имущественного комплекса понимается как оценка справедливой стоимости каждого объекта основных средств среднего и крупного предприятия (“поштучная” оценка), так и рыночная оценки больших массивов однородных объектов (оценка “потоком”, см., например, [1]).

При оценке “потоком” обычно осуществляется разбиение всего множества оцениваемых объектов на однородные условно независимые друг от друга группы (по годам выпуска, функционально-техническим характеристикам и т.д.), далее оценивается внутри группы одна “типичная” единица и результаты переносятся на всю группу. Хотя такая оценка и резко сокращает трудоемкость, она представляется все же неточной и неубедительной.

Решение задачи “поштучной” оценки в настоящее время требуется для следующих целей (в порядке убывания по частоте заказов в нашей практике):

  • Оценка для целей МСФО.
  • Для залога при получении кредита.
  • Для внесения основных средств в качестве взноса во вновь утверждаемую компанию.
  • Для страхования.
  • В качестве вспомогательного метода при оценке бизнеса, акций, долей и т.п.
  • Для начисления налогов и др.

При этом подразумевается, что инвентарная ведомость представленных для оценки объектов достаточна велика. О каком количестве объектов обычно идет речь при упоминании термина “массовая оценка”?

При проведении в последние годы тендеров по оценке крупных государственных предприятий-монополистов, одним из критериев для выбора победителей являлось число выполненных оценок имущественных комплексов с балансовой стоимостью свыше 1 млрд. рублей (без уточнения даты последней переоценки), то есть требовалось указать число относительно крупных проектов, требующим при своем выполнении особых “быстрых” методов.

Приведем количество объектов разных типов типичного машиностроительного предприятия с вышеупомянутой балансовой стоимость и подсчитаем трудоемкость и стоимость оценочных работ для этого предприятия.

Наш анализ фактической трудоемкости основывается на “Открытом соглашении о минимальных тарифах на проведение оценочных работ в Российской Федерации” (редакция 20 февраля 2003 г.).

Ниже дана выдержка из этого документа.

Таблица 1 . Нормативы оценки для различных объектов.

1

2

3

4

5

 

Недвижимость

 

Норматив (в час.)

Норматив (в у.е.)

 

Здания и помещения,
завершенные строительством

  • < 1000 м 2

  • от 1000 до 5000 м 2

  • от 5000 до 10000 м 2

  • > 10000 м 2

1 объект

 

20

30

40

50

 

500

750

1000

1250

 

Сооружения и передаточные устройства

1 объект

5

125

 

Транспортные средства

 

 

 

 

Автотранспортные средства:

  • отечественный

  • импортные

  • специальные

1 штука

 

2

3

5

 

50

75

125

 

Железнодорожный транспорт:

  • отечественный

  • импортный

1 штука

 

10

15

 

250

375

 

Машины и оборудование

 

 

 

 

Серийное технологическое оборудование:

  • 1-10 единиц

  • 10-100 единиц

  • > 100 единиц

1 единица

 

1-2 за ед.

0,5-1 за ед.

0,5 за ед.

 

25-50

12,5-25

12,5 за ед.

 

Специальное оборудование

1 единица

6

150

 

Технологическая линия:

  • универсальная

  • специальная

  • технологический комплекс

1 единица

 

20

40

60

 

500

1000

1500

 

Оргтехника, вычислительная техника, средства связи

1 единица

1

25

 

Строительная и дорожная техника, подъемно-транспортные машины

1 штука

4

100

Примечания.

Минимальные нормативные затраты не включают в себя затраты на сбор информации и инспекцию объекта.

При оценке полной восстановительной стоимости с целью переоценки используется понижающий коэффициент 0,3.

Минимальные нормативные стоимости работ приведены для Московского региона из расчета минимальной стоимости 1-го человеко-часа – 25 у.е.

Таблица 2 . Расчет трудоемкости оценки имущественного комплекса машиностроительного предприятия.

Основные средства (в скобках - группировка ЕНАО)

Кол-во единиц

Бал. стоим. (руб.)

Миним. тариф за единицу (час.)

Кол-во часов

Здания (1)

127

364 605 039

20

2 540

Сооружения (2)

135

51 939 194

5

675

Передаточные устройства (3)

406

54 799 128

5

2 030

Машины и оборудование (4)

11 123

502 124 300

0,5

5 561

из них:

 

 

 

 

силовые (40)

675

36 882 488

 

 

рабочие (41-46)

9 266

439 204 479

 

 

измерительные приборы (47)

370

15 089 010

 

 

вычислительная техника (48)

759

7 904 380

 

 

Прочие (49)

53

304 394

 

 

Инструмент (6)

1 037

6 600 441

0,5

518

Инвентарь (7)

1 314

2 018 171

0,5

657

Всего

14 494

1 002 650 250

 

11 981

При 10 часовом рабочем дне этот проект делал бы один оценщик 11981/(10 (часов) * 5 (дней) * 4 (недель)) = 60 месяцев или 5 лет, а эта работа для заказчика должна была бы стоить не менее 25у.е./час * 11981 часов = 300 тыс. у.е. А так как обычно заказчику требуется выполнить такой проект за 1-2 месяца, то при использовании традиционных методов оценки для выполнения этого проекта потребовалось бы 30-60 оценщиков. И это - довольно средний по сложности проект, так что же говорить об оценке имущественных комплексов крупных предприятий, содержащих в десятки раз больше объектов для оценки.

Из этого примера видно, что массовая оценка имущественных комплексов требует принципиально новых, особых методов и способов оценки, по сравнению с оценкой имущественных комплексов, состоящих из относительно небольшого числа объектов. До последнего времени разработке методов и способов массовой (“поштучной”) оценки имущественных комплексов уделялось мало внимания. Нам известно только две печатные работы по этой тематике [2,3].

Для большинства оцениваемых объектов при массовой оценке обычно применяется следующая процедура:

  • Вычисляется стоимость замещения (воспроизводства) без учета износа (затратным или сравнительным подходами),
  • Вычисляется совокупный износ, традиционно разделяющийся на физический, функциональный и экономический износы.
  • Справедливая стоимость вычисляется вычитанием из стоимости замещения (воспроизводства) совокупного износа.

Однако эта процедура может не применяться к объектам оценки, используемым при добыче полезных ископаемых, например, к угольным шахтам, нефтяным скважинам, работающим под землей машинам и оборудованию и т.п.

К части объектов оценки эта процедура может быть использована только как вспомогательный метод. Например, для оценки крупных турбовоздуходувок выпуска 50-х годов прошлого века, обеспечивающих воздухом все предприятие, более адекватным, по-видимому, было бы применение использование методов оценки бизнеса и идентификацией и локализацией денежного потока, приходящего на одну турбовоздуходувку.

В [2] подробно рассмотрены способы сокращения трудоемкости при вычислении справедливой стоимость без учета износа в случае массовой оценки и предложен метод, сокращающий трудоемкость вычисления износов.

Этот же метод (метод таблиц, номограмм, кривых) упомянут и в [3].

В данной статье это метод начисления износа и будет более подробно рассмотрен.

Физический износ может быть оценен (а иногда и оценивается оценщиками) по нормам амортизации в соответствии с Постановлением СМ СССР №1072 от 22.10.90 (согласно классификатору ЕНАО) или Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1 “О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы” (согласно классификатору ОКОФ). Такой износ (“бухгалтерский”), как правило, оказывается весьма высоким. Например, справедливая стоимость имущественного комплекса среднего и крупного предприятия по нашим кривым, в среднем, в 1.2-2.2 раза выше, чем с учетом износа по классификатору ЕНАО.

Следует принять во внимание, что в процессе эксплуатации оборудование непрерывно модернизируется, совершенствуется, заменяется на новое.

Чтобы учесть это обстоятельство и определить реальный износ, оценщики экспертно используют оценочные шкалы, устанавливающие связи между износом, состоянием и остающимся сроком службы. Однако использовать экспертные износы практически нереально даже на средних проектах из-за огромных трудозатрат (конечно, если эти износы в действительности рассчитываются, а не берутся “с потолка”).

Следует заметить, что метод начисления износа с помощью разработанных для разных видов основных средств таблиц или номограмм при массовой оценке давно известен и используется за рубежом. В [3] приведен общий вид кривых (номограмм) по шести видам металлорежущих станков для российских реалий. Однако вид этих таблиц для подавляющего числа объектов оценки в России не разработан или, во всяком случае, не опубликован.

В [3] дано обоснование необходимости разработки особых методов износов для массовой оценки, с которым мы полностью согласны. Перечислим приведенные в этой статье основные аргументы применительно к машинам и оборудованию, которые верны и для объектов недвижимости:

1. Сбор индивидуальной информации по каждому объекту затруднен и практически невыполним в рамках отведенного на выполнение проекта времени и бюджета.

От себя заметим, что, как показано выше, при собранной информации трудоемкость оценки столь велика, что традиционными методами

имущественные комплексы даже средних предприятий невозможно оценить в разумные сроки.

2. Огромное число наименований, видов, модификаций машин и оборудование — только отраслевые перечни исчисляются сотнями тысяч наименований изделий и, соответственно, число производителей машин и оборудования также велико, что приводит к широкому разбросу цен на одно и то же изделие.

3. Динамичное и радикальное изменение стоимости с течением времени.

4. Большие различия между аналогами импортного и отечественного производства.

5. Идентификация и локализация денежного потока , приходящегося на объект оценки как на составную часть бизнеса, часто затруднены в силу сложной структуры производственного цикла и т.д.

Из всего вышеперечисленного автор статьи [3] делает вывод: “Практика оценки показывает, что в большинстве случаев внешнее (экономическое) устаревание отсутствует, т.е. имеет место только физический износ и функциональное устаревание. Эта предпосылка позволяет подготовить исходную информацию для расчета совокупного износа и остаточной стоимости в виде номограмм или таблиц”.

В том случае, когда внешнее устаревание имеет место, то наиболее подходящим методом для расчета этого износа в случае промышленного предприятия является, на наш взгляд, метод недозагрузки мощностей.

Далее будет дано описание таблиц износа, реализованных в системе помощи аудитору и оценщику ASIS ® [2].

Вычисление физического износа в системе ASIS ® для объектов недвижимости при массовой оценке

В системе физический износ строительных объектов вычисляется с применением таблиц износа из справочника «Маршалл и Свифт» [4] .

Для этого к каждому шифру введенного в систему классификатора единых норм амортизации (ЕНАО) для зданий, сооружений и передаточных устройств исходя из вычисляемого по шифру амортизации времени полезного использования привязана определенная таблица износа из этого справочника. В справочнике «Маршалл и Свифт» имеется 10 таблиц износа строительных объектов со временем полезного использования от 20 до 70 лет, все они введены в систему.

Стоимость с учетом физического износа оцениваемого объекта вычисляется на основании стоимости замещения (воспроизводства) без учета износа и вычисленного износа по соответствующей шифру амортизации таблице, в зависимости от даты ввода объекта в эксплуатацию (или даты его последнего капитального ремонта). Заметим, что во всех десяти таблицах максимальный износ является одинаковым и равен 80 процентам, а остаточная стоимость после срока полезного использования является постоянной и примерно равна утилизационной стоимости.

Пример №1. Таблица физического износа строительного объекта со временем жизни 70 лет (шифры ЕНАО 10000, 10001, 10100, 10101, 10102, 20100, 20120, 20207и др.)

Возраст, лет

1

3

4

8

9

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

32

Износ, %%

0

0

1

1

2

2

3

3

4

5

6

7

8

9

11

13

Возраст, лет

34

36

38

40

42

44

46

48

50

55

60

65

70

75

200

Износ, %%

15

17

19

21

25

28

31

34

38

48

57

65

71

75

80

80

Замечание. Объекты недвижимого имущества производственного назначения, включая объекты незавершенного строительства, практически всегда являются имуществом с ограниченным рынком или специализированным имуществом, и в отношении оценки справедливой стоимости наиболее подходящим является метод амортизированных затрат замещения (АЗЗ). При этом функциональный износ при массовой оценке полагают в большинстве случаев равным нулю. Внешний (экономический) износ объекта недвижимости обычно рассчитывается из среднегодовой фактической недозагрузки мощностей связанного с этим объектом бизнес-процесса (цеха, всего предприятия).

Коэффициент экономического устаревания определяется по формуле:

K э = 1 – Cn,

где:

С – загрузка (коэффициент использования мощностей);

n - коэффициент торможения, равный, в среднем, 0,7.

Вычисление износа для движимого имущества (машин и оборудования, транспорта и т. д.) при массовой оценке

Совокупный физический и функциональный износ машин и оборудования вычисляется в системе с помощью разработанных нами кривых (таблиц) износа, которые привязаны к листовым вершинам классификатора единых норм амортизации (ЕНАО). Первоначальная привязка соответствующих кривых (таблиц) износа к классификатору единых норм амортизации была осуществлена в 1995 году. В качестве кривых были взяты кривые, разработанные в университете штата Айова [5]. За прошедшее время первоначальная привязка и форма кривых неоднократно корректировалась в процессе выполнения конкретных проектов и информации о вторичном рынке машин и оборудовании в России. Разработанная методика дает вполне приемлемые результаты при массовой оценке машин и оборудования крупных и средних российских предприятий.

Всего таких кривых (таблиц), использующихся при оценке движимого имущества, разработано и введено в систему 34, и вид каждой кривой характеризуется согласно [5] двумя показателями: временем полезного использования от 5 до 60 лет и износостойкостью 0,25–2,00. Отметим, что износостойкость характеризует степень выпуклости (вогнутости) кривой износа.

Следует заметить, что в отличие от линейного износа после срока полезного использования эти кривые переходят в прямую с остаточным качеством 6–23 процентов, что отражает реальность, а именно, если оборудование считается полностью изношенным, но работает и приносит пользу, то его стоимость отлична от нуля. Остаточная стоимость после срока полезного использования примерно равна утилизационной стоимости.

Совокупный (физический и функциональный) износ, вычисляется в системе на основании стоимости замещения (воспроизводства) и износа по соответствующей шифру амортизации кривой (таблице).

Если же оборудование подвергалось капитальному ремонту и такой ремонт проводится редко и нерегулярно, то начисление износа производится, начиная с даты последнего капитального ремонта; причем износ начисляется применительно к стоимости замещения (воспроизводства), умноженной на процент восстановления (долю от стоимости нового объекта) при последнем капитальном ремонте. Например, для металлообрабатывающих станков процент восстановления при капитальном ремонте равен, примерно, 65-70% (при модернизации этот коэффициент может быть больше 100%).

Пример №2. Таблица износа для металлорежущих станков (шифры ЕНАО 41000 и 41001)

Возраст, лет

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

15

17

18

19

20

21

Износ, %%

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

95

95

95

 

Пример №3. Таблица износа для легкового автомобиля общего назначения с шифром ЕНАО равным 50416 (норма амортизации 14%)

Возраст, лет

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

Износ, %%

32

44

54

63

70

77

82

84

86

87

88

89

90

90

90

90

90

Начисление внешнего износа зависит от того, относится ли данный объект движимого имущества к специализированному имуществу (или с ограниченным рынком) или не к специализированному.

Порядок расчета внешнего износа машин и оборудования из первой группы в результате недоиспользования имущества аналогичен расчету для недвижимого имущества.

К неспециализированным машинам и оборудования (вторая группа) внешний износ можно не применять.

Об оценке справедливой стоимости машин и оборудования на основе изношенных аналогов и кривых износа.

При оценке машин и оборудования аналоговым подходом наиболее типичным случаем является ситуация, когда современного прямого аналога для оцениваемого объекта нет, но есть прямой изношенный аналог либо прямой неизношенный аналог с датой оценки, значительно отличающейся от даты оценки объекта (например, на некоторые устаревшие станки кроме ценников Госкомстата 1997 года выпуска никакой иной информации найти не удается).

Во втором случае мы обычно переводим цены аналога с помощью индексов ГМЦ Госкомстата России на дату оценки. На наш взгляд такая процедура является более точной, чем использование непрямого аналога в условиях дефицита времени на оценку.

Оценка с помощью изношенного аналога и кривых износа является более трудоемкой, если, конечно, производится вручную. Проиллюстрируем применяемый алгоритм на конкретном примере оценки экскаватора.

Название – Экскаватор ЭКГ-5А.

Дата постановки на баланс – 01.06.1987.

Шифр ЕНАО – 41810.

Балансовая стоимость – 3 750 000.

Остаточная стоимость – 103 662.

Переоценка была 01.01.1997.

А) Индексный метод ГМЦ Госкомстата России.

Восстановительная стоимость без учета износа равна

3 750 000 руб. *3,3716 = 12 643 537 руб.

Б) Аналоговый метод.

Пример №4. Таблица износа для экскаватора ЭКГ-5А с шифром ЕНАО равным 41810 (норма амортизации 5.7%).

Возраст, лет

1

2

3

4

5

6

7

8

9

20

11

12

13

14

15

16

Износ %

22

24

26

29

31

34

36

38

41

43

46

48

50

53

55

58

Возраст, лет

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

 

Износ %

59

62

63

64

66

67

69

71

74

76

78

81

82

82

82

82

Найденный аналог: Экскаватор ЭКГ-5А с датой изготовления 01.06.1989 стоил на дату предложения 04.01.2002 220 000 долларов США (сайт www.sinor.ru ).

Решая обратную задачу по кривой износа находим, что стоимость замещения аналога без износа на дату аналога 04.01.2002 равна 432 786 долларов. Переведя это стоимость в рубли на 04.01.2002, и приведя эту стоимость на дату оценки 01.04.2005 согласно индексу ГМЦ Госкомстата России 1.275 получаем стоимость замещения без износа оцениваемого экскаватора равную 16 659 426 рубля. Начислив износ согласно кривой, начиная с даты постановки на баланс оцениваемого экскаватора 01.06.1987, получаем справедливую стоимость экскаватора 6 410 029.

Замечание 1. В некоторых областях техники (например, вычислительной техники, радиосвязи) происходит столь быстро развитие, что найти прямой новый аналог для действующей машины и оборудования, скажем, компьютера PC AT-486 уже невозможно, и само понятие “стоимость замещения без износа” (восстановительная стоимость) теряет смысл. Однако на вторичном рынке это оборудование с износом продается, и с помощью кривых износа и изношенного аналога справедливую стоимость того же упомянутого выше компьютера из базы основных средств предприятия оценить можно.

Замечание 2. На вторичном рынке многие машины и оборудование чаще всего продаются со склада после капитального ремонта и даже существенной модификации. Поэтому, вообще говоря, стоимость продающегося бывшего в употреблении, но отремонтированного аналога, например станка, может в несколько раз больше точно такого же оборудования и того же года выпуска работающего “как есть” на предприятии. Для таких случаев стоимость замещения машины можно вычислить делением стоимости продающегося на вторичном рынке аналога на средний коэффициент восстановления (<1) при капитальном ремонте.

О выборе кривых износа.

Как уже отмечалось выше, назначение для каждой инвентарной единицы своей конкретной кривой износа в системе ASIS происходит согласно шифру ЕНАО. При этом всем инвентарным единицам с одинаковым шифром ЕНАО износ начисляется согласно одной привязанной к этому шифру таблице.

Хотя нам часто приходится заново проставлять (исправлять) эти шифры при оценке имущественных комплексов предприятий, на наш взгляд этот путь является более продуктивным по сравнению с другими альтернативами:

  1. Назначение каждой инвентарной единицы согласно ее названию своей таблицы износа из списка имеющихся таблиц.
  2. Назначение таблицы износа согласно годовой норме амортизации классификатора ЕНАО.
  3. Назначение таблицы износа согласно шифру классификатора ОКОФ.
  4. Назначение таблицы износа согласно месячной норме классификатора ОКОФ.
  5. Назначение таблицы износа согласно группе амортизации классификатора ОКОФ.

Назначение таблицы износа по названию инвентарной единицы является, на наш взгляд, слишком трудоемкой процедурой.

Назначение таблицы по норме амортизации классификаторов ЕНАО, ОКОФ и/или группе амортизации ОКОФ сильно ухудшает точность вычисления износа, так как не позволяет выбрать форму кривой.

Шифр объекта недвижимости по классификатору ОКОФ практически не позволяет выбрать ни таблицу износа, ни даже время экономической жизни. Для движимых объектов имущественных комплексов шифр ОКОФ более точно определяет вид объекта оценки, чем шифр ЕНАО, но в самих базах основных фондов предприятий количество ошибок в шифре ОКОФ обычно очень велико (15-40%). Именно поэтому нами и выбран в качестве связующего звена между объектами оценки и таблицами износа шифр ЕНАО.

Замечание 3. Иногда кривые износа дают существенно заниженный износ, например, для машин и оборудования, находящихся в нерабочем состоянии вследствие неправильной эксплуатации или аварии. Для таких нестандартных случаев нами используется метод экспертизы состояния. На основании полученной информации от предприятия о состоянии объекта оценки (“новое”,…,“плохое, в нерабочем состоянии”, “состояние лома”) и принятому оценщиками диапазону износа для этих состояний (например, состоянию “плохое” соответствует износ 65-80%), мы производим коррекцию вычисленного с помощью кривых износа. Например, если станок является относительно новым, но указано, что он находится в плохом, не рабочем состоянии, то мы такому станку при массовой оценке назначаем износ равный 70%, хотя кривая износа для этого станка и дает износ меньше 70%. Если же износ по кривой больше 70%, то он и выбирается в качестве финального.

Литература

  • Ковалев А.П., Курова Е.В. Массовая оценка оборудования: методика и проблемы // Вопросы оценки. 2003. №№1, 2.
  • Тришин В.Н., Шатров М.В. Метод экспресс-оценки для крупного предприятия // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 10. С. 77–85.
  • Козлов В.В . Техника оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. 2002. №2. С .48-63.
  • Marshall Valuation Service, 2004, Marshall & Swift, 915 Wilshire Blvd., 8th Floor, Los Angeles, CA 90017.
  • Anston Marson, Robley Winfrey, Jean C.Hempstead. Engineering Valuation and Depreciation. Iowa State University Press, 1982.

Рекламное агентство BMG Ukraine

тел./факс: + 38 (044) 353 3765, 353 3766

e-mail:       Этот адрес e-mail защищен от спам-ботов. Чтобы увидеть его, у Вас должен быть включен Java-Script

 

Лицензии